Requisito fundamental 

Ante la objeción formulada por la parte actora sobre la ¡legalidad del acto impugnado, la Sala procede a analizar el artículo 21 de la Ley No. 80 de 8 de noviembre de 2012 que dispone la prohibición de arrendar en un período menor de 45 días, a los que no cuenten con permiso de alojamiento público turístico y a las personas que publiciten estos servicios por cualquier vía, incluyendo la electrónica, así como establece el monto de la multa que puede aplicar la Autoridad de Turismo de Panamá, y dicha norma indica lo siguiente:

Artículo 21. Sanciones por arrendamiento. Se prohíbe todo arrendamiento inferior a cuarenta y cinco días, en el distrito de Panamá, a quienes no cuenten con permiso de alojamiento público turístico. Dicho acto será sancionado por la Autoridad de Turismo de Panamá, con multa de cinco mil balboas (B! 5,000.00) a cincuenta mil balboas (B /50,000.00), considerando la gravedad de la falta y/o reincidencia en dicho acto, por parte del sujeto arrendador. Serán objeto de estas mismas sanciones las personas que publiciten por cualquier vía, incluyendo la electrónica, estos servicios.” (Lo resaltado es de la Sala).

Sentencia de 25 de mayo de 2017. Proceso: Plena Jurisdicción. Caso: Panama Center Apartments S.A. c/ Autoridad de Turismo de Panamá. acto impugnado: Resolución Nº 023/2015 de 6 de abril de 2015. Magistrado ponente: Abel Augusto Zamorano.

Texto del Fallo

Prescripción de un crédito derivado de un contrato de arrendamiento

 

Los bienes de dominio público quedan sujetos a las disposiciones del Código Fiscal.

El Código Fiscal en su artículo 1073, numeral 2, establece que los créditos a favor del Tesoro Nacional se extinguen por prescripción de quince años, salvo en los casos en que este Código o leyes especiales fijen otro plazo.

Como las leyes que regulan la materia de las viviendas revertidas no estipulan otro término de prescripción, debe aplicársele la prescripción amparada en esta disposición del Código Fiscal. Así pues, desde la fecha en que el señor Wallcott desocupó el inmueble en mención no han transcurrido los quince años que dispone esta norma para que pueda declararse prescrita la obligación que mantiene con la Autoridad de la Región Interoceánica.

Auto de 11 de enero de 1994. Caso: Región Interoceánica, Sector Pacífico c/ Edgar G. Wallcott.

Texto de fallo

Contratos de arrendamiento basados en un régimen de derecho público

 

El otro caso si alude a una apelación de la Procuraduría de la Administración sobre un contrato similar al que ahora se examina. En ese momento esta Sala, en grado de apelación, dijo que aquel contrato de arrendamiento de un local en el Aeropuerto de Tocumen no era una concesión de servicios público (fs. 31). Esta última afirmación es, desde luego, perfectamente cierta. Por tanto, en el presente caso tampoco se trata, en forma alguna, de una concesión de servicio público, sino de un arrendamiento de dos espacios situados en el Aeropuerto Internacional de Tocumen a una empresa particular que no los va a destinar a la prestación de un servicio público.

…

Por otra parte, en el caso sub júdice se advierte que el contrato en cuestión se base en el Código Fiscal, en el Decreto de Gabinete 13 de 1969 y en otras normas de Derecho Público. Asimismo, el contratante particular recurrió a la vía gubernativa cuando AERONÁUTICA CIVIL no le renovó el contrato. En consecuencia, interpuso recurso de reconsideración ante el Director de Aeronáutica Civil y de apelación ante la Junta Directiva de dicha Institución. De esta manera, al agotar la vía gubernativa , ha interpuesto acción contencioso-administrativa de plena jurisdicción ante la Sala Tercera de la Corte Suprema.

Todo ello indica, pues, que el régimen jurídico en que se basa el contrato, así como los interpuestos y resueltos recursos del contratante, son de derecho público y no privado.

Sentencia de 29 de noviembre de 1991. Caso: Place Concord Internacional, S.A. c/ Dirección General de Aeronáutica Civil. Registro Judicial, noviembre de 1991, p. 31.

Texto del fallo

Se formaliza en la fecha de inicio de la relación contractual

 

En virtud de lo anterior, la Sala considera que para los efectos de computar esta relación contractual, se debe tomar en cuenta la fecha de 9 de julio de 1971, toda vez que la formalización del contrato no se realiza en función de la fecha en que se inscribe en la Dirección General de Arrendamiento, sino desde la fecha en que se comprueba que se inicia la relación contractual. Por lo tanto, los cálculos sobre el vencimiento del contrato deben contarse el 9 de julio de 1971, siendo su última prórroga a partir del 9 de julio de 1998, tomando en cuenta que el artículo 9 de la Ley 93 de 1973 preceptúa que ningún  contrato de arrendamiento o prorroga de él podrá celebrarse por un término menor de 3 años. Como el arrendador presento la solicitud de rescisión  de contrato el día 16 de abril de 1998, la misma resulta extemporánea por prematura, pues el arrendador debió presentar la misma dentro de los quince (15) días  posteriores al 9 de julio de 1998.

Sentencia de 30 de noviembre de 2000. Caso: Quiba, S.A c/ Ministerio de Vivienda.

Texto de fallo

Su naturaleza es civil aunque el inmueble sea para fines comerciales

 

El contrato de arrendamiento de inmuebles es un contrato de naturaleza civil, está debidamente reglamentado en el Código Civil y esta reglamentación comprende lo atinente a los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a establecimientos comerciales (ver artículo 1344 del Código Civil). Por tanto, todos los actos que son consecuencia de un arrendamiento de inmuebles, son de naturaleza civil, aún cuando en éstos intervenga un comerciante.

El Código Civil y el Código de Comercio entraron en vigencia el 1o. de octubre de 1917, y en la exposición de Emotivos de éste último, la Comisión Codificadora expresó lo siguiente:

“Las dificultades con que tropiezan en algunas ocasiones los comerciantes en las negociaciones de documentos no se deben a deficiencias del Código de Comercio sino a la circunstancia, de que versan sobre operaciones o contratos netamente civiles que se rigen, naturalmente, por las disposiciones del Código Civil en cuanto su transmisión o cesión, quedando sujetos a las formalidades tutelares en él prescritas. Es una creencia errónea la de que una operación o contrato civil se convierta en mercantil por el hecho exclusivo de que en ella intervengan comerciantes. Así por ejemplo, un comerciante compra una finca raíz y paga el precio en vales o pagarés a plazo fijo. Esos documentos no caen bajo la reglamentación del Código de Comercio sino de la del Civil, no obstante que en el contrato intervino un comerciante, porque son consecuencia directa de un contrato civil, y porque los contratos y obligaciones de los comerciantes se consideran siempre actos de comercio. a manos que fueren de naturaleza exclusivamente civil, o si no resultare lo contrario del acto mismo”. (Subraya la Sala). Código de Comercio. Edición de Jorge FÁBREGA y Cecilio CASTILLER0 V., Litho-Impresora Panamá, S.A., 1985).”

Sentencia de 31 de julio de 1992. Caso: Dravidia, S.A. vs. Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda.

Texto del fallo

Contratos de arrendamiento con cláusulas exorbitantes

 

Al examinar el cargo de violación del artículo 985 del Código Civil, es preciso tomar en consideración que los contratos de arrendamiento resueltos mediante las resoluciones impugnadas en la presente demanda, son contratos administrativos y no civiles. Hacemos esta afirmación porque los mismos contienen clausulas  exorbitantes propia de los contratos administrativos.

Un sector de la doctrina considera que la diferencia entre los contratos administrativos y los contratos civiles debe buscarse en el “régimen jurídico de los distintos vínculos contractuales, afirmando que los contratos administrativos se caracterizan por la existencia de cláusulas exorbitantes en relación con el derecho común o subordinación jurídica del particular a la administración, poniendo como ejemplo de ellas a la cláusula de caducidad” (Resolución de 22 de julio  de 1993 de la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia en la Excepción de prescripción dentro del juicio por cobro coactivo que le sigue el Banco de Desarrollo Agropecuario a CECILIO GERARDO STERLING Y CECILIA ANA STERLING DE RODRÍGUEZ).

Sentencia de 18 de noviembre de 1994. Caso: Marine Culture Corporation c/ Corporación Azucarera la Victoria.

Texto de fallo